商业地产投资讲堂：怎样挑选街边服装店铺.

铺周边能否有足够的人流量通常成为投资人考虑开店的首要因素。因而路边的商铺由于拥有较好的人流量，往往受到投资人青睐。
　　很多投资人一看见某某路边商铺转让，觉得其地段、门面不错，就往往只会关注价格因素。殊不知开店之后才发现目标市场太小，甚至造成“无人上门”的窘境。其实，如果细心观察，便会发现某些路边店铺上经常都写着转租二字，老板换了一个又一个，说明都没赚到钱。
　　因此，投资人在街边开设服装店切不可一味追求租金便宜。对于投资人而言，在街边开设服装店需要考虑很多方面的因素。
　　注意人流量泡沫
　　一般情况下，在我们圈子里，用行话讲这种在街边开设的服装店被称为地铺（也有叫街铺的）。从开设服装店的选址角度来看，并非所有的街边商铺都适合开设服装店。服装类商铺选址首先要具备相当的客流量，但并非客流量大就万事大吉，还需要分析所在区域的价值及人流特征。
　　有的区域人流量非常大，但服装经营者并没能成功。比如北京CBD地区，由于地铺资源的稀缺，其租金往往很昂贵。而经过此地的客流多为上班一族及为上班族提供服务的如快递公司的业务员、餐厅外卖员等，他们或者没有时间闲逛、或者没有足够的支付能力去光顾服装店。
　　再比如，王府井地区，每天的客流量也很旺，但是很多服装经营者同样在大喊亏本。经过分析我们可以发现，这主要是因为在王府井地区消费的人群中，以外埠客人居多。这部分人群到王府井区域购物，往往首选购买有北京特色的产品，而一般情况下服装类商品恰恰无法满足这种需求。
　　定位忌盲目攀高
　　准确的定位则是另一大关键因素。我接触到的一个商户，他在西单北大街经营一个地铺，该地区人气很旺，且客流主要来自本地，来的目的也是购物，但经营状况却一直不理想。
　　经过实地调查，我发现问题主要出在定位上。该客户的店铺定位为一些中、高档品牌，其潜在消费者多为高级白领甚至是金领阶层。但这一阶层的消费者一般不会选择去地铺，尤其是去类似于西单北大街这样人流很旺但客群多为20岁左右年轻人的商圈中购买高档商品。所以说路边服装店的客群定位不能曲高和寡，要与当地的客群消费能力相适应。
　　街道与人流的玄机
　　投资者在选择店铺时应明确街道对其生意产生的利弊影响，明白所处的这条街道是否能真正为店铺带来有效的人流量。
　　目前典型街道有两种：一种是只有车道和人行道。车辆在道路上行驶，人的视线很自然能扫到街两边铺面。同样行人在街边行走，也很自然进入店铺。
　　据调查研究发现，此类街道在25米宽的时候，最易形成人气和顾客潮；如果街道宽度超过30米，则有时反而不聚人气。
　　另一种典型街道是车道、自行车道和人行道分别被隔开。其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店反而使店铺处于一种闭塞状态，很难吸引到人流。正因如此，有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏却严重阻碍了人流，使生意大受影响。
　　通过上述例子及分析可以发现，投资人在选择地铺做服装生意时，首先要选择最聚人气的商圈；其次，要对自己的品牌和商品作出正确的定位；第三，要对商圈的客流作出细分，看看这些潜在的消费者是否是自己经营的商品的未来购买者；第四，关注区域道路状况的具体特点，以此来衡量是否有足够的人流来支撑服装店的正常运营。
　　特色经营是关键
　　在选择了具体位置开设店铺后，投资者以什么样的方式经营，以及经营何种业态的服装就成为经营能否获得成功的重要因素。
　　美国曾经对投资人开店成功率进行过相关调查，调查结果显示，加入加盟体系开店成功者约占80%的比例，独立开店成功者比例约占20%。尽管独立开店成功的比例非常小，但是我们也常看到偏僻小巷的个体店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的加盟连锁店却经营艰难的情况。因此，不管是加盟还是独立开店，充足的竞争力才是店面经营成功之道，而有自己的特色则是服装店体现竞争力的重要砝码。
　　要想做到特色经营，免于落入只凭削价竞争的恶性循环中，投资者除了要时刻留意市场信息、关注新形态消费文化及特性之外，更重要的是要明白自身性格特征、兴趣适合开设怎样的店铺：如果你热衷流行且充满创造力，可考虑经营时尚先锋店,创造流行趋势,做个时尚先驱；如果你酷好精致有品位的物品，那么二手精品店、精品服饰店是不错的选择；如果你有爱家、恋家情结，开设童装店是个好的选择；如果你常常跟着感觉走，时时设身处地地为人着想，那么外贸服装、平价服装店会是一个好的选择……
　　此外，通常经营良好的服装店因为自身业态的特有属性，需要经营者有特殊的运营能力。例如是否要求员工有着超强的业务开拓能力和表达能力，是否需要对即将投入的业种的适应度作逐一评估，包括工作时段、工作时间长度及工作进行方式等方面的考量。
　　开设路边服装店在大的方向上应把握以上这些原则，这其中牵涉店铺选址、经营方式、服务等多方面关系。落实到开设具体店铺的业态选择上时，则需要具体问题具体分析，千万不可跟着感觉走，盲目开店。

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