五分熟

2009-05-04T05:50:00.000-07:00

商业地产投资讲堂：怎样挑选街边服装店铺.

铺周边能否有足够的人流量通常成为投资人考虑开店的首要因素。因而路边的商铺由于拥有较好的人流量，往往受到投资人青睐。
　　很多投资人一看见某某路边商铺转让，觉得其地段、门面不错，就往往只会关注价格因素。殊不知开店之后才发现目标市场太小，甚至造成“无人上门”的窘境。其实，如果细心观察，便会发现某些路边店铺上经常都写着转租二字，老板换了一个又一个，说明都没赚到钱。
　　因此，投资人在街边开设服装店切不可一味追求租金便宜。对于投资人而言，在街边开设服装店需要考虑很多方面的因素。
　　注意人流量泡沫
　　一般情况下，在我们圈子里，用行话讲这种在街边开设的服装店被称为地铺（也有叫街铺的）。从开设服装店的选址角度来看，并非所有的街边商铺都适合开设服装店。服装类商铺选址首先要具备相当的客流量，但并非客流量大就万事大吉，还需要分析所在区域的价值及人流特征。
　　有的区域人流量非常大，但服装经营者并没能成功。比如北京CBD地区，由于地铺资源的稀缺，其租金往往很昂贵。而经过此地的客流多为上班一族及为上班族提供服务的如快递公司的业务员、餐厅外卖员等，他们或者没有时间闲逛、或者没有足够的支付能力去光顾服装店。
　　再比如，王府井地区，每天的客流量也很旺，但是很多服装经营者同样在大喊亏本。经过分析我们可以发现，这主要是因为在王府井地区消费的人群中，以外埠客人居多。这部分人群到王府井区域购物，往往首选购买有北京特色的产品，而一般情况下服装类商品恰恰无法满足这种需求。
　　定位忌盲目攀高
　　准确的定位则是另一大关键因素。我接触到的一个商户，他在西单北大街经营一个地铺，该地区人气很旺，且客流主要来自本地，来的目的也是购物，但经营状况却一直不理想。
　　经过实地调查，我发现问题主要出在定位上。该客户的店铺定位为一些中、高档品牌，其潜在消费者多为高级白领甚至是金领阶层。但这一阶层的消费者一般不会选择去地铺，尤其是去类似于西单北大街这样人流很旺但客群多为20岁左右年轻人的商圈中购买高档商品。所以说路边服装店的客群定位不能曲高和寡，要与当地的客群消费能力相适应。
　　街道与人流的玄机
　　投资者在选择店铺时应明确街道对其生意产生的利弊影响，明白所处的这条街道是否能真正为店铺带来有效的人流量。
　　目前典型街道有两种：一种是只有车道和人行道。车辆在道路上行驶，人的视线很自然能扫到街两边铺面。同样行人在街边行走，也很自然进入店铺。
　　据调查研究发现，此类街道在25米宽的时候，最易形成人气和顾客潮；如果街道宽度超过30米，则有时反而不聚人气。
　　另一种典型街道是车道、自行车道和人行道分别被隔开。其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店反而使店铺处于一种闭塞状态，很难吸引到人流。正因如此，有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏却严重阻碍了人流，使生意大受影响。
　　通过上述例子及分析可以发现，投资人在选择地铺做服装生意时，首先要选择最聚人气的商圈；其次，要对自己的品牌和商品作出正确的定位；第三，要对商圈的客流作出细分，看看这些潜在的消费者是否是自己经营的商品的未来购买者；第四，关注区域道路状况的具体特点，以此来衡量是否有足够的人流来支撑服装店的正常运营。
　　特色经营是关键
　　在选择了具体位置开设店铺后，投资者以什么样的方式经营，以及经营何种业态的服装就成为经营能否获得成功的重要因素。
　　美国曾经对投资人开店成功率进行过相关调查，调查结果显示，加入加盟体系开店成功者约占80%的比例，独立开店成功者比例约占20%。尽管独立开店成功的比例非常小，但是我们也常看到偏僻小巷的个体店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的加盟连锁店却经营艰难的情况。因此，不管是加盟还是独立开店，充足的竞争力才是店面经营成功之道，而有自己的特色则是服装店体现竞争力的重要砝码。
　　要想做到特色经营，免于落入只凭削价竞争的恶性循环中，投资者除了要时刻留意市场信息、关注新形态消费文化及特性之外，更重要的是要明白自身性格特征、兴趣适合开设怎样的店铺：如果你热衷流行且充满创造力，可考虑经营时尚先锋店,创造流行趋势,做个时尚先驱；如果你酷好精致有品位的物品，那么二手精品店、精品服饰店是不错的选择；如果你有爱家、恋家情结，开设童装店是个好的选择；如果你常常跟着感觉走，时时设身处地地为人着想，那么外贸服装、平价服装店会是一个好的选择……
　　此外，通常经营良好的服装店因为自身业态的特有属性，需要经营者有特殊的运营能力。例如是否要求员工有着超强的业务开拓能力和表达能力，是否需要对即将投入的业种的适应度作逐一评估，包括工作时段、工作时间长度及工作进行方式等方面的考量。
　　开设路边服装店在大的方向上应把握以上这些原则，这其中牵涉店铺选址、经营方式、服务等多方面关系。落实到开设具体店铺的业态选择上时，则需要具体问题具体分析，千万不可跟着感觉走，盲目开店。

2009-05-04T05:45:00.000-07:00

1，绅士无非就是很有耐心的狼。　　2，老鼠嘲笑猫的时候，身旁必有一个洞。　　3，女人吻男人是一种幸福，男人吻女人是一种口福。　　4，男人：二十岁的时候，是半成品；三十岁的时候，是成品；四十岁的时候，是精品；五十岁的时候，是极品；六十岁的时候，是样品；七十岁的时候，是纪念品。　　5，站在山顶和站在山脚下的两人，虽然地位不同，但在对方眼里，同样的渺小。　　6，结论就是你懒得再想下去的地方。――路的尽头，仍然是路，只要你愿意走。　　7，使我们不快乐的，都是一些芝麻小事，我们可以躲闪一头大象，却躲不开一只苍蝇。　　8，最好的与最坏的创造了历史，平庸之辈则繁衍了种族。　　9，在这世上惟一件事比别人议论更糟，那就是无人议论你。　　10，一颗将爆的原子弹比一颗已爆的原子弹恐怖得多。　　11，成功便是站起比倒下多一次。　　12，失败并不意味你浪费了时间和生命。失败表明你有理由重新开始。　　13，人生中有时不去冒险比冒险更危险。　　14，所有的人都站在一边并不一定是好事，譬如他们都站在船的一边。　　15，许多人爬到了梯子的顶端，却发现梯子架错了墙。　　16，使学生丧失信心是教师最大的犯罪。　　17，十之****，争论的结果是双方比以前更相信自己绝对正确。　　18，偶然的成功比失败更可怕。　　19，才华其实就是把与人相同的聪明用到与众不同的地方。　　20，状态是干出来的，而不是等出来的。　　21，道歉是为将来再次冒犯打下伏笔。　　22，所谓百依百顺，就是为了某种不可告人的目的在未完成前，所表现的不同寻常的耐心。　　23，所谓儿童不宜，其实就是大人们令人感动地把犯错误的危险留给了自己。　　24，你想以40km/h的速度开车到80岁，还是以80km/h的速度开车到40岁？　　25，在敌人面前，谁先镇定下来，谁就离胜利不远了。　　26，所有的人都是平凡的，有些人因知道这一点而真正成了平凡的人。　　27，乞丐就是一种向你的良心征税的人。　　28，所谓大难不死，就是有了灾祸之后，得到的不是同情，而是莫名其妙的祝贺。　　29，处在社交圈中是一种烦恼，而超脱出来简直是一场悲剧。　　30，厌倦，就是一个人吃完盘子里的食物后对盘子的感情。　　31，参加追悼会的程序常常是，先受一次深刻的人生教育，然后大家一起抽烟喝酒打牌。　　32，知识是一种使求知者吃得越多越觉得饿的粮食。　　33，羞耻心就像人的内衣，必要时脱掉了没什么，关键是为谁脱掉。　　34，爱情是会沉底的，在平淡的日子里，最重要的是经常轻轻晃一晃盛装爱情的“水杯”。　　35，战争：用舌头解不开就用牙齿咬吧！　　36，憎恨别人就像为了逮住一只耗子而不惜牺牲你自己的房子。但耗子不一定逮到了。　　37，每个人的一生都有许多梦想，但如果其中一个不断搅扰着你，剩下的就仅仅是行动了。　　38，世上只有想不通的人，没有走不通的路。　　39，幸运之神的降临，往往只是因为你多看了一眼，多想了一下，多走了一步。　　40，失败发生在彻底的放弃之后。　　41，所谓敌人，不过是那些迫使我们自己变得强大的人。　　42，胆怯的人在危险前被吓住了；懦弱的人在危险中被吓住了；勇敢的人在危险过后被吓住了。　　43，反腐败的风险常常大于搞腐败的风险。――人大代表的不平。　　44，使人疲惫的不是远方的高山，而是鞋里的一粒沙子。　　45，家庭的幸福需夫妻共同努力，而破坏它，一人就够了。　　46，最了解你的人有时不是你的朋友，而是你的敌人。　　47，你若不想做，会找一个或无数个借口；你若想做，会想一个或无数个办法。　　48，看一个人的心术，看他的眼神；看一个人的身价，看他的对手；看一个人的底牌，看他的朋友。　　49，魅力女人，就是有充分的意志力去抵挡男人的进攻，也有足够多的魅力阻挡男人的撤退。　　50，山盟海誓是一种经常让高山和海洋领受尴尬的重量级承诺。　　51，好女人是一所学校，好男人毕业了可留校任教。　　52，你不理财，财不理你。　　53，不要同一个傻瓜争辩，否则别人会搞不清到底谁是傻瓜。　　54，加班加点，废寝忘食有时很可能是不具备效率和工作能力的表现。　　55，做父母是个专业性很强的职业，可大部分的父母未经任何培训就上岗了。　　56，凡向鳄鱼池内投掷物品者，必须下池自己捡回。――肯尼亚天然动物园告示　　57，当你想丢点什么的时候请想想，千万别丢脸。――成都垃圾箱，果皮箱上语　　58，凡是上了年纪的人，大多是反对的太多，商议的太久，行动的太迟，后悔的太早。　　59，做生意的过程就是一个不断怂恿别人放松警惕，而自己保持高度警惕的过程。　　60，打工者做工，小老板做事，中老板做市，大老板做势――你是哪一种？　　61，成功是一种观念，致富是一种义务，快乐是一种权力。　　62，聪明人能洞察事物未来的发展趋势。他们在发洪水之前养鸭，而不是养鸡。　　63，两种人无药可救：一是不服从命令的人，二是惟命是从的人。　　64，打算开创新事业时，十人中有一两人赞成时就可开始，以免太迟。　　65，买保险――用不上时痛苦，用上时更痛苦。　　66，给猴一棵树，给虎一座山。――用人之道　　67，世上有三种人：一是良心被狗吃了的人，二是良心没被狗吃的人，三是良心连狗都不吃的人。　　68，你可以先知先觉地领导产业，后知后觉地苦苦追赶，或不知不觉地被淘汰。

2009-03-30T08:26:00.000-07:00

无论这周遭如何，无论这生活如何，无论这天这地如何，我就是我，我走在我的路上，寂寞着。

曾几何时，忘记了自己的孤傲和寂寞，忘记了用自己的汗水和辛苦来获得自己的骄傲，忘记了用自己的体魄来完整精神的强大，忘记了这个最原始的方式，对啊，我都不是我了。

今天和川川说程鹏，其实我和程鹏内心很一致的，只是表现方式不一样，他是沉默中激烈，，我是激烈中沉默，，，

当然我现在觉得平时应该在沉默中激烈着，适当时候必须激烈中沉默，张弛有度，收放自如。
这是心态的调控，无比高级的境界。

插入一句感叹的话：家庭的温暖，对我们来说，就是母亲的笑容。

这份寂寞感，是奋进的源泉，是狠厉的根节，也是奋进狠厉后，产生骄傲自信的一份原因。

谁能体会，，，

原来我和阿胖果然是兄弟，没有他不如我，也没有我不如他，就是兄弟而已。

我在地狱里俯视天堂。

2009-03-29T04:37:00.000-07:00

今天是我封山养林的第一天，是这么二十多年的第二次，第一次是初三那年，养了片凑合的林子，然后就浑浑噩噩了，一晃就这么过了很多年，中途反反复复，挣扎摸索，无数次重塑又无数次的推倒，杂草丛生，对自己不满的同时也欺骗麻痹着,一直没有努力和认真的去生活，却有那句挂在嘴边的话：“无论是青菜萝卜，还是阳春白雪，我都要尝一尝，才不枉来这世上走一趟。”。时至今日，走出树林，真没有多余的情绪。不是鼓励，没有埋怨，依然是在地狱俯视天堂的磐定。
每次静静得自己和自己相对，总是宁静的知性伴随着爱惜和无惧情绪，独自面对自己才是最真实的自己，这是为什么俯视却又磐定的理由。

今天是我封山养林的第一天，殊无可念之处，以下是流水账。上午去给爷爷入墓，很冷的春风。吃了午饭就回家了，很凉很丰盛的午餐。睡了一会儿，睡得太深，起床时不舍和朦胧充斥在脑中。起来后琐琐碎碎的收拾下屋子，洗了衣服，宁静的力量在心底漫延。

今天是我封山养林的第一天，对于过往的生活，没有一丝丝的后悔，也没有一点点的不舍，我心目中年轻岁月该有的，我都有了，该做的，我都做了。于是那些日子很丰满，很值得，很杄，充满了我的意味。

今天是我封山养林的第一天，割舍了过往，因为心中有新的价值，所有奋进新的生活，刻塑新的自己。

今天是我封山养林的第一天，从72松搬家到lblogger，新的博客。